Процедура покупки недвижимости в Италии

   Процесс покупки недвижимости в Италии описан на многих сайтах данной тематики, однако есть определенные неоднозначности в описании некоторых моментов, связанных в основном с суммами задатков, величиной комиссионных и налогов, сроками оформления недвижимости. Мы приведем здесь описание процесса покупки квартиры или дома в Италии, основываясь на опыте собственных сделок.
   Мы опишем процесс приобретения квартиры в Италии при посредничестве итальянского агентства недвижимости. Процедура покупки напрямую у собственника на самом деле ничем не отличается, просто все описываемые действия агентства недвижимости будет выполнять сам собственник.

   В начале приведем краткую обобщенную информацию о последовательности действий при покупке квартиры в Италии, и в частности в нашем городе Скалея.

1. По приезду в Италию Вы получаете итальянский налоговый код - codice fiscale. Это можно сделать в налоговом офисе недалеко от Скалеи или в итальянском консульстве в Москве.

2. Открываете счет в итальянском банке. В Скалее это скорее всего будет итальянский банк BNL, входящий в группу BNP Paribas.

3. Выбираете недвижимость.

4. Подписываете предложение о покупке (Proposta d'acquisto) , которое передаете напрямую или через агентство недвижимости собственнику квартиры. К предложению о покупке квартиры или дома в соответствии с принятым в Италии порядком Вы должны приложить чек на сумму задатка. Как правило для недвижимости в ценовой категории до 100.000 евро бывает достаточно суммы в 1-3 тысячи евро.

5. Одновременно с предложением о покупке (если оно принимается продавцом, а оно принимается) подписывается предварительный договор купли-продажи недвижимости между Вами и продавцом, в котором оговариваются все условия сделки, а также сроки окончательного расчета и подписания окончательного договора у нотариуса. Сроки, как правило, порядка 1 месяца, но могут быть по Вашему желанию и более длительными, вплоть до нескольких месяцев. Если Вы покупаете недвижимость в Италии при посредничестве агентства недвижимости, вместо предварительного договора с продавцом Вы подписываете аналогичный договор с агентством недвижимости, которое является полномочным представителем продавца. В этом договоре указываются все условия сделки и, кроме того, величина комиссионного вознаграждения агентства. Также необходимо указать все Ваши дополнительные затраты по покупке квартиры в Италии, такие как налог на покупку и гонорар нотариуса.

6. Уезжаете из Италии домой и переводите деньги со своего счета в банке в России на свой счет в банке в Италии. Для этого Вам необходимо представить в российский банк копию уведомления налоговой инспекции по месту вашей регистрации об открытии счета в зарубежном банке. На нашем сайте Вы можете скачать эту форму уведомления .

7. Приезжаете к оговоренному в предварительном договоре сроку в Италию. Выписываете в итальянском банке чек на имя продавца недвижимости на сумму сделки минус задаток, чек на имя нотариуса на общую сумму его гонорара и налога на приобретение итальянской недвижимости, а также чек на имя представителя агентства недвижимости. Все эти расходы составляют порядка 10% от суммы сделки.

8. Идете вместе с продавцом, представителем агентства и переводчиком к нотариусу, где подписываете договор купли-продажи недвижимости в Италии - нотариальный акт (Atto notarile di compravendita) и передаете чеки продавцу, нотариусу и агентству.

9. Нотариус направляет договор в кадастр недвижимости Италии, затем получает оттуда выписку, в которой уже указано Ваше имя, как собственника приобретенной итальянской недвижимости. Через 20, максимум 30 дней весь комплект документов на Вашу итальянскую квартиру готов и находится у нотариуса, где Вы или представитель агентства можете его забрать.

   Процесс можно сократить и купить квартиру в Италии за один приезд. В этом случае у Вас должна быть достаточная сумма денег, наличных или на карте, чтобы положить ее на открытый итальянский счет и оплатить покупку. Документы на квартиру у продавца готовы в подавляющем числе случаев.
   Для покупки квартиры в Италии необходим загранпаспорт и, начиная с 2012 года, для открытия счета в итальянском банке может потребоваться какая-либо справка о доходах, например справка о зарплате с места работы за год.
   По срокам. Если Вы хотите оформить все за один раз, то приехать в скалею лучше недели на две. Если собираетесь оформлять квартиру в Скалее за 2 приезда, то можно приехать и на неделю. Конечно, чем больше времени у Вас, тем лучше - не будете торопиться, больше возможностей выбора квартиры. Да и вообще в Италии, тем более на юге, никто никуда не торопится и поэтому лучше иметь запас по времени.

   А теперь более подробная информация о процедуре покупки квартиры в Италии, с описанием некоторых нюансов, относящихся к Италии в целом, и к Скалее, в частности.

   За последние несколько лет в Скалее сразу несколько агентств недвижимости стали целенаправленно работать именно с русскоязычными покупателями. Это обычные итальянские агентства, которые работали здесь десятки лет, просто теперь у них есть русскоязычные сотрудники или партнеры, есть русские версии сайтов. Некоторые из таких агентств предлагают организовать Вам поездку в Скалею, забронировать отель или помочь снять квартиру. Может быть это и удобно, но как правило, Вы попадаете в "цепкие руки" одного конкретного агентства недвижимости, и это суживает Ваш выбор. При этом, когда Вы просите показать квартиры, которые Вам понравились на сайте агентства (и цены были привлекательные), Вам говорят, что эти квартиры уже проданы, показывают другие, уже дороже, торопят, создают видимость ажиотажа... На самом же деле никакого ажиотажа на рынке недвижимости Скалеи нет, есть спрос, устойчивый спрос, но не более того! Будьте осторожны и не связывайтесь с такими агентствами. Квартир (как и агентств) в Скалее очень много, и чем дольше и внимательнее Вы выбираете, тем лучшую квартиру Вы купите. При этом мы совершенно не хотим сказать, что все агентства в Скалее только и думают, как обмануть покупателя. Нет, это совсем не так. Речь не идет об обмане, но вот попытаться продать подороже или взять комиссионные побольше в некоторых агентствах (их абсолютное меньшинство) вполне могут. Видимо желание "подзаработать" именно на иностранце в той или иной степени присутствует практически во всех странах мира и Италия здесь не исключение... (Тоже относится и к ремонту квартир). Так что перед тем, как покупать или ремонтировать, постарайтесь получить побольше информации о всех аспектах итальянского рынка недвижимости в целом и города Скалея в частности, посмотрите как можно больше скалейских сайтов, чтобы составить впечатление об уровне цен в разных районах города и окрестностей. И не замыкайтесь на русскоязычных сайтах! К тому же нет никаких "самых надежных агентств" и "агентств №1" и "только у нас", а также обслуживания клиентов "только по предварительной записи". Все агентства Скалеи открыты для всех!

   А что касается безопасности и надежности, то благодаря хорошо продуманному законодательству Италии в отношении сделок с недвижимостью абсолютно все равно у кого или при посредничестве кого Вы будете покупать. Безопасность сделки практически 100-процентная, поскольку всю сделку от начала и до конца не только контролирует, но и осуществляет нотариус, действующий от имени государства и гарантирующий чистоту сделки. А выбор объектов недвижимости как в Скалее, так и в близлежащих городах региона Калабрия просто огромен. Поэтому ни в коем случае не надо торопиться с покупкой, особенно если Вас торопят, говоря об уникальности предложения, о том, что это единственный вариант в этом доме или районе. Он, конечно, может быть и единственный, но только в том плане, что именно эта квартира куплена, например, на аукционе и именно ее единственную выгоднее всего продать. К тому же именно у нее единственной завышена цена! Приглянулось место или дом? Не торопитесь! Пройдитесь по всем агенциям, Скалея - небольшой городок, тем более, что офисы всех агенций - на центральных улицах и, просто гуляя, Вы увидите вывески с фотографиями и ценами квартир. Посмотрите информацию на сайтах, в том числе и на итальянских, ведь для того, чтобы выбрать квартиру или дом в Италии, не обязательно знать итальянский язык, картинок и цифр бывает достаточно, к тому же на сайтах практически всегда указан адрес квартиры и местоположение на карте. Так что довольно часто в понравившемся месте можно найти сразу несколько предложений. Пусть в разных агентствах, путь в агентствах, не говорящих по-русски. Выбирайте в любом случае! А торговаться с итальянцами по-итальянски и вообще с переводом - мы Вам поможем. Приходите! ВЫБИРАЙТЕ КВАРТИРУ, А НЕ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ! И не торопитесь, покупка недвижимости - это не то мероприятие, в котором надо спешить!

   А теперь, закончив лирическое отступление, перейдем, собственно к описанию процедуры покупки недвижимости в Италии.
   Во первых, для того, чтобы купить недвижимость в Италии, Вам необходимо получить итальянский налоговый код - Codice fiscale. Этот код также необходим для открытия счета в итальянском банке, с которого Вы будете оплачивать недвижимость либо обычным банковским переводом, либо выписывая чек (Assegno circolare non trasferibile) на имя продавца. Получение codice fiscale не занимает много времени, офис находится в городе Paola (60 км южнее Скалеи), для получения необходим только Ваш загранпаспорт. Также можно получить итальянский ИНН, обратившись в итальянское консульство в Москве. Открыть счет тоже достаточно просто. Обычно агентство недвижимости помогает все это сделать совершенно бесплатно.
   После осмотра квартир, предлагаемых Вам агентством недвижимости, и принятия решения о покупке понравившейся Вам квартиры, Вы должны подписать документ, называемый Proposta d'acquisto - предложение о покупке, в котором указываются параметры выбранной квартиры, ее стоимость и сроки подписания контракта у нотариуса, а также величина задатка, который Вы передаете через агентство продавцу в качестве обеспечения своего предложения о покупке. Кроме того, именно на этапе внесения задатка агентство должно подписать с Вами договор, в котором в дополнение к данным, содержащимся в предложении о покупке, указываются все Ваши дополнительные расходы, а именно - налоги при покупке недвижимости, гонорар нотариуса и комиссионные агентству. Иногда агентство не требует, чтобы Вы подписали предложение о покупке, а все аспекты предстоящей сделки указываются только в договоре с агентством. Это вполне нормально, а вот если агентство просит Вас подписать только предложение о покупке и не подписывает ничего со своей стороны, если о сумме дополнительных расходов Вам говорят только на словах, если комиссионные пытаются взять уже в момент внесения задатка, то это уже нарушение общепринятой в Италии процедуры покупки недвижимости.
   Что касается сроков окончательной оплаты и подписания договора купли-продажи у нотариуса, то в предложении о покупке Вы указываете "крайний" срок (до нескольких месяцев), точную дату можно определить позднее.
   Сумму задатка в разных агентствах недвижимости просят оставить разную сумму - от 1000 евро до 10% от цены квартиры. Признаком "хорошего" агентства недвижимости является тот факт, что Вас попросят самого назвать сумму задатка и легко согласятся на 2000 евро, а может быть и на 1000, а также то, что Вас попросят выписать чек на имя собственника, а не возьмут деньги наличными. Также Вам покажут правоустанавливающие документы на квартиру, такие как контракт прежнего владельца на покупку, план квартиры, копии документов владельца, согласие или доверенность супруги на продажу, если это совместная собственность или она приобретена во время брака. На этом же этапе Вы можете узнать величину коммунальных платежей за приобретаемую квартиру.
   Ваше предложение о покупке оформляется в двух экземплярах, подписывается Вами и агентством и передается вместе с чеком продавцу. Если продавец живет в другом городе Вас могут попросить перевести ему сумму задатка через банк обычным банковским переводом.
   Если продавец принимает предложение, то формально необходимо подписание следующего документа - Preliminare di vendita - предварительного контракта между покупателем и продавцом, при этом Вы оплачиваете еще часть общей суммы - по договоренности до 10-20%. На практике же эта часть процедуры всегда пропускается и подписание предварительного контракта и оплата промежуточных сумм не происходит.
   Просто агентство недвижимости передает продавцу Ваше предложение о покупке и сумму задатка, получая от продавца документ с обязательством продать квартиру на условиях Вашего предложения. При этом, если Вы откажетесь от покупки, то сумма задатка Вам не возвращается, если уже после принятия Вашего предложения и задатка откажется от сделки продавец, он должен будет Вам вернуть задаток вдвойне (но таких случаев еще не было в природе).
   На практике представитель агентства просто звонит продавцу по телефону и сообщает, что появился покупатель, обговаривает предложенную Вами цену и сроки сделки.
   Все описанное выше (также как и возможный торг) происходят в агентстве недвижимости. С продавцом (который может быть в другом городе или стране) Вы не пересекаетесь. У агентства есть необходимый для последующего оформления у нотариуса комплект документов на квартиру, а возможно есть и доверенность от продавца (procura speciale) на подписание контракта у нотариуса.
   Далее Вы должны встретиться с продавцом и с представителем агентства недвижимости у нотариуса для подписания контракта - заключительного нотариального акта о покупке - Atto notarile di compravendita. Этот акт подписывается в срок, оговоренный в предложении о покупке, точную дату можно определить позднее, главное, что не позднее оговоренного срока. Как правило это происходит через месяц после передачи задатка. За это время Вы можете вернуться домой и перевести деньги на свой итальянский счет из российского банка. При этом в соответствии с действующим российским законодательством Вы должны уведомить налоговую инспекцию по месту жительства об открытии счета в иностранном банке и предоставить копию уведомления в российский банк. Прочитать о порядке уведомления и скачать форму уведомления Вы можете на нашем сайте - здесь.
   Перед Ваши вторым приездом в Скалею агентство должно произвести техническую проверку недвижимости, для чего необходимы услуги geometra (дословный перевод - землемер), который готовит документ, аналогичный справке БТИ и энергетический сертификат на квартиру - A.C.E. (Attestato Certificazione Energetica). На самом деле, эти документы уже могут быть подготовлены собственником квартиры, т.к. они оформляются на его имя. В таком случае квартиру можно оформить у нотариуса практически сразу. Иначе необходимо время и деньги на их оформление. Таким образом, за оформление этих документов с Вас могут попросить, а могут и не попросить некую сумму, порядка 500 евро.
   То есть для того, чтобы оформить квартиру, Вам надо будет приехать в Скалею 2 раза, ну или остаться там пожить до подписания контракта, что тоже неплохо! (Если у Вас уже есть счет в итальянском банке и там уже есть необходимые средства для покупки квартиры).
   Подписание контракта у нотариуса занимает немного времени. В назначенный нотариусом день у Вас должны быть чеки из итальянского банка: на имя продавца - на сумму сделки минус задаток; на имя нотариуса - на сумму налогов и гонорара; на имя представителя агентства на сумму комиссионных. Вы приходите к нотариусу вместе с продавцом, агентом и переводчиком. В присутствии нотариуса Вы передаете чек продавцу (его номер записывается в контракте). Ну и нотариусу тоже. Нотариус читает текст договора, переводчик переводит, потом все расписываются, продавец передает Вам ключи от уже Вашей итальянской квартиры. Нотариус говорит "auguri", т.е. "поздравляю" - и все, квартира Ваша! Нотариус направляет контракт в реестр. Через 20 дней он получает зарегистрированный в реестре договор, выписку из реестра на Ваше имя. Эти документы Вы можете забрать в следующий приезд или попросить агентство отправить их Вам по почте, лучше курьерской. Да, перед подписанием контракта помощник нотариуса спросит Вас - женаты ли Вы и какой режим владения собственностью - общий или раздельный. Все это будет записано в контракте. Теоретически требуются данные супруги(а), и ей(ему) тоже надо получать codice fiscale, но на практике это необязательно, нотариус все равно все оформит, но уточните на всякий случай в агентстве. Данные о Вашем семейном положении не проверяются и записываются нотариусом с Ваших слов. Как и в России, квартиру в Италии можно оформить в собственность на двоих.
   Вообще, процесс покупки квартиры в Италии может быть и более быстрым, все зависит от степени готовности описанных выше документов, возможности продавца приехать в Скалею, если он там не живет и наличия времени у нотариуса (их в Скалее всего полтора, один работает только в Скалее, а второй еще и в Паоле). В нашей практике был случай, когда между внесением задатка и подписанием контракта у нотариуса прошло всего 5 дней.

   Подведем итог. Для покупки квартиры или виллы в Италии Вам надо:

1. Получить итальянский ИНН - Codice fiscale.
2. Открыть счет в итальянском банке, на который перевести деньги на покупку.
- Внимание! С 2012 года при открытии счета в итальянском банке у Вас могут попросить справку о доходах. При этом достаточно справки с работы о зарплате за последний год в произвольной форме.
3. Подписать предложение о покупке квартиры, заплатив задаток порядка 2000 евро.
4. Подписать заключительный нотариальный акт о покупке - Atto notariale di compravendita в присутстивии нотариуса и продавца, передав продавцу чек, т.е. оплатив покупку.

   Далее приведем информацию о дополнительных расходах при покупке квартиры в Италии.
   Во-первых, существуют ряд налогов и сборов при покупке квартиры, сумма которых зависит от того, является ли приобретаемая квартира Вашей первой квартирой и кто продавец - частное лицо или фирма-застройщик. Для иностранца-нерезидента Италии квартира, покупаемая в Италии, всегда не первая, а вторая (seconda casa). В случае покупки у частного лица величина налогов составляет 10% от кадастровой стоимости недвижимости (Valore Catastale), которая в подавляющем большинстве случаев раза в 2-3 ниже рыночной. Эту стоимость рассчитывает и удерживает с нее налоги нотариус, но можно рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно. Для этого надо узнать величину рентного дохода итальянской квартиры - Rendita (сокращенно r.c.e.), посмотрев контракт на покупку прежнего владельца, она также будет указана Вашем контракте. Для расчета кадастровой стоимости квартиры надо умножить Rendita на 126.
   Во-вторых, Вы должны заплатить гонорар нотариусу, сумма которого рассчитывается в процентах от реальной цены квартиры, указанной в контракте, но по дифференцированной шкале, т.е. чем больше сумма сделки, тем меньше процент. На главной странице нашего сайта приведены ссылки на сайты итальянских нотариальных палат, где можно, введя сумму покупки, получить сумму гонорара нотариуса. Приведем здесь для примера нотариальные тарифы одной из итальянских нотариальных контор: при сделке в 30.000 евро - это порядка 1160 евро, 50.000 - 1400 евро, 100000-2000 евро, и 200.000 - 2400евро. Это минимальные расценки. Государство устанавливает также и максимально возможную величину гонораров нотариуса. Максимальные цифры больше приведенных здесь где-то на 800-1000 евро.
   В третьих, Вы должны будете заплатить комиссию агентству недвижимости. Ее величина в разных агенциях варьируется от 3 до 6 процентов. Итальянцы платят не более 3% (но не менее 1500 евро). Кстати, ставка тоже дифференцированная, чем больше сумма сделки, тем меньше процент. Постарайтесь не заплатить больше, чем итальянцы!
   Таким образом, при покупке квартиры за 50.000 евро Ваши дополнительные расходы составят:
налог - 2000 евро - 10% от кадастровой стоимости, которая будет скорее всего 20.000 евро;
нотариус - 1429 евро.
   Т.е. всего 3429 евро или примерно 7% от стоимости недвижимости. Плюс 1500 евро агентству - 3%. Итого - 10 % от стоимости недвижимости.

На деле эта сумма получается, как правило, несколько больше, так как иногда приходится платить за услуги geometra, иногда чек нотариусу получается несколько больше. Если цифра за оформление получается больше на 500-1000 евро, то это в пределах нормы. Все остальное - "от лукавого"!

     И в заключение приведем величину ежегодных расходов на содержание недвижимости в Италии.
1. Муниципальный налог на имущество I.C.I.(Imposta Comunale sugli Immobili), составляющий 0,7% от кадастровой стоимости недвижимости. На практике 100-150 евро в год.
2. Оплата электроэнергии – 180 евро в год фиксировано + расход по счетчику 0,25 евро за 1Квт.
3. Оплата водоснабжения – порядка 100 евро в год.
4. Оплата кондоминиуму (если есть) – чаще всего порядка 100-300 евро в год.

Таким образом, ежегодные расходы на содержание недвижимости в Скалее составят порядка 400-700 евро в год.

Скалея. Калабрия.
Ваша квартира в Италии на берегу моря.

Процедура покупки недвижимости в Италии

Agenzia immobiliare IMMOBILTRAVEL s.r.l. - ИММОБИЛТРЭВЕЛ. Итальянское агентство недвижимости.
Недвижимость на берегу моря. Скалея. Калабрия. Италия.

Скалея. Калабрия. Ваша квартира в Италии на берегу моря.

Процедура покупки недвижимости в Италии

Agenzia immobiliare IMMOBILTRAVEL s.r.l. - ИММОБИЛТРЭВЕЛ. Итальянское агентство недвижимости. Недвижимость на берегу моря. Скалея. Калабрия. Италия.

Скалея. Калабрия.
Ваша квартира в Италии на берегу моря.

Agenzia immobiliare IMMOBILTRAVEL s.r.l. - ИММОБИЛТРЭВЕЛ. Итальянское агентство недвижимости.
Недвижимость на берегу моря. Скалея. Калабрия. Италия.