Пнд.-Вск.: 9.00-20.00
Обед: 13.00-16.00
Выходной - воскресенье. Летом - без выходных
Наш опрос
Статистика
Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Поиск
Процедура покупки недвижимости в Италии
Процесс покупки недвижимости в Италии описан на многих сайтах данной тематики, однако есть определенные неоднозначности в описании некоторых моментов, связанных в основном с суммами задатков, величиной комиссионных и налогов, сроками оформления недвижимости. Мы приведем здесь описание процесса покупки квартиры или дома в Италии, основываясь на опыте собственных сделок.
Мы опишем процесс приобретения квартиры в Италии при посредничестве итальянского агентства недвижимости.
В начале приведем краткую обобщенную информацию о последовательности действий при покупке недвижимости в Италии,
и в частности в нашем городе Скалея.
1. Для покупки недвижимости в Италии Вам необходим итальянский налоговый код - codice fiscale.
Получить его можно по приезду в Италию, в налоговом офисе недалеко от Скалеи, в городе Belvedere, или еще до поездки (что предпочтительно, чтобы не тратить время в Италии) - в итальянском консульстве в Москве или Санкт-Петербурге.
2. Открываете счет в итальянском банке.
Для открытия счета в некоторых банках могут потребоваться данные о Вашей "прописке", которых нет в загранпаспорте. Для этого предусмотрена процедура так называемой "автосертификации". В соответствующем отделе муниципалитета подается декларация о месте Вашего жительства в России, оплачивается налог (покупается специальная марка за 16 евро) и все, в муниципалитете ставят печать на декларацию - Вы подтвердили свое место жительства!
3. Подписываете предложение о покупке (Proposta d'acquisto), которое передаете через агентство недвижимости собственнику квартиры. К предложению о покупке квартиры или дома в соответствии с принятым в Италии порядком Вы должны приложить чек на сумму задатка. Как правило, сумма задатка составляет 5-10% от стоимости недвижимости.
Форма предложения о покупке - это официальный документ, текст которого каждое агентство при получении лицензии должно представить в Торговую палату соответствующего региона Италии. В предложении о покупке оговариваются все условия сделки, а также сроки окончательного расчета и подписания окончательного договора купли-продажи у нотариуса, а также сумма комиссионного вознаграждения агентства. Сроки, как правило, порядка 1 месяца, но могут быть по Вашему желанию и более длительными, вплоть до трех месяцев.
Предложение на покупку является безотзывным в течение 15 дней, и собственник имеет формально эти 15 дней для того, чтобы принять или отвергнуть Ваше предложение. Конечно же, собственник примет Ваше предложение, если в нем будет указана преложенная собственником цена, но если Вы предложите меньшую цену, тогда возможен торг.
4. Уезжаете из Италии домой и переводите деньги со своего счета в банке в России на свой счет в банке в Италии. Для этого Вам необходимо представить в российский банк копию
уведомления налоговой инспекции по месту вашей регистрации об открытии счета в зарубежном банке. На нашем сайте Вы можете скачать эту форму уведомления .
5. Приезжаете к оговоренному в предварительном договоре сроку в Италию. Выписываете в итальянском банке чек на имя продавца недвижимости на сумму сделки минус задаток,
чек на имя нотариуса на общую сумму его гонорара и налога на приобретение итальянской недвижимости, а также чек на сумму комиссионных агентства недвижимости.
6. Идете вместе с продавцом, представителем агентства и переводчиком к нотариусу, где подписываете договор купли-продажи недвижимости в Италии -
нотариальный акт (Atto notarile di compravendita) и передаете
чеки продавцу, нотариусу и агентству.
7. Нотариус направляет договор в кадастр недвижимости Италии, затем получает оттуда выписку, в которой уже указано Ваше имя, как собственника приобретенной
итальянской недвижимости. Через 30 дней весь комплект документов на Вашу итальянскую квартиру готов и находится у нотариуса, где Вы или представитель
агентства можете его забрать.
Иногда процесс можно сократить и купить недвижимость в Скалее за один приезд. В этом случае у Вас должна быть достаточная сумма денег, наличных или на карте, чтобы положить ее на открытый итальянский счет и оплатить покупку. Также все документы на квартиру у продавца должны быть готовы (это как правило так), и он должен иметь возможность быстро приехать в Скалею. Большая часть итальянских собственников скалейских квартир проживает не в Скалее, поэтому возможность покупки квартиры за один приезд зависит от каждой конкретной ситуации.
Для покупки недвижимости в Италии из документов Вам необходим только загранпаспорт и итальянский налоговый код.
По срокам. Если Вы хотите оформить все за один раз, то приехать в Скалею лучше недели на две-три.
Если собираетесь оформлять недвижимость в Скалее за 2 приезда, то можно приехать и на неделю.
Конечно, чем больше времени у Вас, тем лучше - не будете торопиться, больше возможностей выбора квартиры.
Да и вообще в Италии, тем более на юге, никто никуда не торопится и поэтому лучше иметь запас по времени.
Еще одно важное замечание по поводу оплаты недвижимости в Италии. Некоторые покупатели интересуются, можно ли не открывать счет в итальянском банке, или открыв счет, не переводить на него деньги из России, а внести наличные (например, при покупке недвижимости в Скалее за один приезд). Такая схема возможна. Вы можете выписать чек на имя продавца, нотариуса и агентства в банке даже без открытия счета, внеся сумму, указанную в чеке, наличными. Но есть один существенный момент. Банк может потребовать от Вас объяснить источник происхождения наличных! Причем иногда не сразу, а спустя какое-то время. Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с законодательством на территорию Евросоюза можно ввезти без декларации
не более 10.0000 евро на человека. Таким образом, если Вы приехали в Италию вдвоем, и вносите в банк 20.000 евро, то вопросов скорее всего не возникнет. Если же Вы вносите большую сумму, то Вас попросят объяснить ее происхождение. При этом, если Вы сняли эти деньги с Вашей российской банковской карточки в итальянском банкомате, то сохраняйте чеки, их могут попросить предъявить, если и не сразу, то спустя какое-то время... Обычно при покупке недвижимости в пределах 30-40 тысяч при внесении денег на счет наличными особой проблемы нет, тем более, если вносите деньги не за один раз. К тому же декларирование как вывоза денежных средств из РФ, так и их ввоза на территорию Евросоюза не является проблемой. При этом вы просто заполняете таможенную декларацию и проходите через красный коридор.
Никаких документов, подтверждающих происхождение средств, таможенные органы не требует. Единственный момент, при декларировании ввозимых в Евросоюз средств, европейские таможенники могут у Вас попросить таможенную декларацию на вывоз из РФ; декларируемые суммы должны совпадать.
Заметим, кстати, что в Италии расчеты за товары и услуги наличными в сумме, превышающей 2999 евро, запрещены. Поэтому расчет за приобретаемую недвижимость наличными непосредственно с покупателем или через агентство недвижимости является незаконным. Даже если Вы привозите деньги наличными или снимаете их с банкомата, далее их необходимо принести в банк и выписать чек. И рассчитаться чеком!
Мы настоятельно не советуем рассчитываться наличными, и вообще отказаться от сделки, если Вам это активно предлагают. В чем может быть проблема?
Приведем такой пример. Например, Вы заплатили задаток, скажем 4000 евро наличными, далее по какой-то причине Продавец отказался продавать и более того отказывается возвращать задаток...
Да незаконно, и Вы можете обратиться в суд. Абсолютно выигрышное дело, и Вы имеете право на получение двойного задатка. И это было бы так, если бы задаток был внесен чеком, а не наличными в сумме, превышающую разрешенную законом. Вы сами нарушили закон, заплатив более 3.000 наличными и при разбирательстве суд оштрафует и Вас за незаконную финансовую операцию. Суд обяжет продавца вернуть Вам задаток, но Вы будете оштрафованы на ту же сумму незаконной операции, а может быть и на большую.
Более подробно о порядке открытия зарубежных счетов, о новом порядке их декларирования, введенном с 2015 года Вы можете прочитать в разделе
новости. О том, как законно оплатить приобретаемую недвижимость в Италии без открытия итальянского банковского счета Вы можете узнать
здесь
*Важные изменения* С момента написания статьи прошло довольно много времени, и к сожалению, в настоящее время практически очень сложно, если не невозможно открыть счет россиянину без вида на жительство в Италии в итальянском банке в Скалее. К тому же, даже если удастся открыть счет, то по новому российскому законодательству Вы будете обязаны ежегодно
информировать российские налоговые органы о движении средств на иностранном счете, а предоставление такой отчетности отнимает время и средства, что не всегда удобно. Поэтому для оплаты недвижимости в Италии в последнее время используются альтернативные способы:
1. Ввезти наличные, декларируя их при вывозе из РФ и ввозе на территорию Евросоюза (никаких подтверждающих документов при этом не требуется) и далее,
придя в банк, предъявив таможенную декларацию, внести деньги в банк и выписать чек на имя Покупателя. При подписании договора купли-продажи у нотариуса чек
передается Покупателю.
2. Снять деньги с карты российского банка в Италии и далее выписать чек, как в п.1
3. Перевести деньги со счета в российском или любом иностранном банке на специальный депозитный счет итальянского нотариуса до сделки. После подписания договора купли-продажи
нотариус переведет деньги продавцу. Переводить средства нотариусу на депозитный счет совершенно безопасно, поскольку деньги с этого счета нотариус может
отправить либо покупателю только после подписания договора купли-продажи и передачи документов на регистрацию в кадастр, либо вернуть Вам, если сделка
не состоится.
Использовать средства депозитного счета по-другому нотариус не имеет права. Данная услуга нотариуса платная, стоимость порядка 300-500 евро в
зависимости от суммы.
Далее, более подробно об отдельных этапах покупки. После осмотра квартир, предлагаемых Вам агентством недвижимости, и принятия решения
о покупке понравившейся Вам квартиры, Вы должны подписать документ, называемый Proposta d'acquisto - предложение о покупке, в котором указываются параметры выбранной квартиры, ее стоимость и сроки подписания контракта у нотариуса, а также величина задатка, который Вы передаете через агентство продавцу в качестве обеспечения своего предложения о покупке.
Кроме того, именно на этапе внесения задатка агентство должно подписать с Вами договор, в котором в дополнение к данным, содержащимся в предложении о покупке, указываются все Ваши дополнительные расходы, а именно - налоги при покупке недвижимости, гонорар нотариуса и комиссионные агентству. Также вполне нормально, если все указанные выше параметры сделки указаны в форме предложения о покупке. Но вот если агентство просит Вас подписать только предложение о покупке, не указывая в этот момент все остальные данные сделки, если о сумме дополнительных расходов Вам говорят только на словах, если комиссионные пытаются взять уже в момент внесения задатка, то это уже нарушение общепринятой в Италии процедуры покупки недвижимости.
Что касается сроков окончательной оплаты и подписания договора купли-продажи у нотариуса, то в предложении о покупке Вы указываете "крайний" срок (до нескольких месяцев), точную дату можно определить позднее.
Сумму задатка в разных агентствах недвижимости просят оставить разную - от 1000 евро до 10% от цены квартиры. Сумма определяется договором между агентством и продавцом. Если Вы хотите несколько отсрочить дату подписания окончательного контракта, то имеет смысл внести большую сумму задатка. При подписании предложения на покупку Вы можете попросить показать Вам правоустанавливающие документы на квартиру, такие как выписка из реестра, контракт прежнего владельца на покупку, план квартиры, копии документов владельца, согласие или
доверенность супруги на продажу, если это совместная собственность или она приобретена во время брака. На этом же этапе Вы можете узнать величину коммунальных платежей за приобретаемую квартиру.
Ваше предложение о покупке оформляется в одном экземплярах, подписывается Вами, оригинал передается в агентство для передачи собственнику вместе с задатком, копия остается у Вас.
Если продавец живет в другом городе, Вас могут попросить перевести ему сумму
задатка через банк обычным банковским переводом. Но лучше все-таки оставить именно чек, поскольку после подписания Предложения о покупке агентство и нотариус еще раз проконтролируют все документы на недвижимость, и чек Продавцу агентство передаст только после того, как убедится, что все документы, необходимые для продажи, в порядке Если продавец принимает предложение, то формально необходимо подписание следующего
документа - Preliminare di vendita - предварительного контракта между покупателем и продавцом, при этом Вы оплачиваете еще часть общей суммы - по договоренности
до 10-20%. На практике же эта часть процедуры всегда пропускается и подписание предварительного контракта и оплата промежуточных сумм не происходит.
Просто агентство недвижимости передает продавцу Ваше предложение о покупке и сумму задатка, получая от продавца документ с обязательством продать
квартиру на условиях Вашего предложения. При этом, если Вы откажетесь от покупки, то сумма задатка Вам не возвращается, если уже после принятия Вашего предложения и
задатка откажется от сделки продавец, он должен будет Вам вернуть задаток вдвойне (но таких случаев еще не было в природе).
На практике представитель агентства просто звонит продавцу по телефону и сообщает, что появился покупатель, обговаривает предложенную Вами цену и
сроки сделки.
Все описанное выше (также как и возможный торг) происходят в агентстве недвижимости. С продавцом (который может быть в другом городе или стране) Вы на данном этапе
не пересекаетесь. У агентства есть необходимый для последующего оформления у нотариуса комплект документов на квартиру.
С продавцом Вы встретитесь уже у нотариуса для подписания контракта - заключительного
нотариального акта о покупке - Atto notarile di compravendita. Этот акт подписывается в срок, оговоренный в предложении о покупке, точную дату можно определить
позднее, главное, что не позднее оговоренного в Предложении на покупку срока. Как правило, это происходит через месяц-два после передачи задатка. За это время Вы можете вернуться домой и перевести
деньги на свой итальянский счет из российского банка. При этом, в соответствии с действующим российским законодательством, Вы должны уведомить налоговую инспекцию по
месту жительства об открытии счета в иностранном банке и предоставить копию уведомления в российский банк. Прочитать о порядке уведомления и скачать форму уведомления
Вы можете на нашем сайте - здесь.
Перед Ваши вторым приездом в Скалею агентство должно произвести техническую проверку недвижимости, для чего необходимы услуги geometra (дословный
перевод - землемер), который готовит документ, аналогичный справке БТИ и энергетический сертификат на квартиру - A.C.E. (Attestato Certificazione Energetica). На самом
деле, эти документы уже могут быть подготовлены собственником квартиры, т.к. они оформляются на его имя. В таком случае квартиру можно оформить у нотариуса практически
сразу. Иначе необходимо время и деньги на их оформление. Таким образом, за оформление этих документов с Вас могут попросить, а могут и не попросить некую сумму. Можете не соглашаться, подготовка документов - это дело продавца :)
То есть, для того, чтобы оформить квартиру, Вам надо будет приехать в Скалею 2 раза, ну или остаться там пожить до подписания контракта, что тоже
неплохо! (Если у Вас уже есть счет в итальянском банке и там уже есть необходимые средства для покупки квартиры).
Подписание контракта у нотариуса занимает немного времени. В назначенный нотариусом день у Вас должны быть чеки из итальянского банка: на имя
продавца - на сумму сделки минус задаток; на имя нотариуса - на сумму налогов и гонорара; на имя представителя агентства - на сумму комиссионных.
Вы приходите к нотариусу вместе с продавцом, агентом и переводчиком. В присутствии нотариуса Вы передаете чек продавцу (его номер записывается в контракте).
Ну и нотариусу тоже. Нотариус читает текст договора, переводчик переводит, потом все расписываются, продавец передает Вам ключи от уже Вашей итальянской квартиры. Нотариус говорит "auguri",
т.е. "поздравляю" - и все, квартира Ваша! Нотариус направляет контракт в реестр. Через 30 дней он получает зарегистрированный в реестре договор, выписку из реестра на
Ваше имя. Эти документы Вы можете забрать в следующий приезд в Скалею или попросить агентство отправить их Вам по почте, лучше курьерской.
Да, перед подписанием контракта помощник нотариуса спросит Вас - состоите ли Вы в браке и какой режим владения собственностью с супругом - общий или раздельный.
Все это будет записано в контракте. Данные о Вашем семейном положении не проверяются и записываются нотариусом с Ваших слов. Как и в России, квартира в Италии может быть оформлена в долевую собственность на двоих или большее число собственников. При покупке супругами, можно оформить квартиру в долевую собственность (при этом оба супруга должны иметь итальянский налоговый код, но счета в банке достаточно одного), или владельцем будет один из супругов, но в нотариальном акте обязательно указывается фамилия и имя другого супруга, и если режим владения собственностью общий, то без согласия супруга, продать квартиру будет невозможно.
Вообще, процесс покупки квартиры в Италии может быть и более быстрым, все зависит от степени готовности описанных выше документов, возможности продавца
приехать в Скалею, если он здесь не живет, и наличия времени у нотариуса. В нашей
практике был случай, когда между внесением задатка и подписанием контракта у нотариуса прошло всего 5 дней.
Подведем итог. Для того, чтобы купить недвижимость в Италии Вам необходимо:
1. Получить итальянский ИНН - Codice fiscale.
2. Открыть счет в итальянском банке, на который перевести деньги на покупку (или выписать в банке чек на имя продавца без открытия счета).
3. Подписать предложение о покупке квартиры, внеся задаток.
4. Подписать заключительный нотариальный акт о покупке - Atto notariale di compravendita в присутствии нотариуса, переводчика, продавца и представителя агентства недвижимости, передав продавцу чек, т.е. оплатив покупку.
Далее приведем информацию о дополнительных расходах при покупке недвижимости в Италии.
Во-первых, существует ряд налогов и сборов при покупке квартиры, сумма которых зависит от того, является ли приобретаемая квартира Вашей первой
квартирой и кто продавец - частное лицо или фирма-застройщик. Для иностранца-нерезидента Италии квартира, покупаемая в Италии, всегда не первая, а вторая (seconda casa). В
случае покупки у частного лица величина налогов составляет 9% от кадастровой стоимости недвижимости (Valore Catastale), которая в подавляющем большинстве случаев раза
в 2-3 ниже рыночной. Эту стоимость рассчитывает и удерживает с нее налоги нотариус, но можно рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно. Для этого надо узнать
величину рентного дохода итальянской квартиры - Rendita Catastale (сокращенно r.c.e.), посмотрев контракт на покупку прежнего владельца, она также будет указана Вашем контракте. Для расчета
кадастровой стоимости квартиры надо умножить Rendita на 126. Для подавляющего большинства квартир в Скалее стоимостью до 50-60 тысяч евро, величина налога не превышает 1.500 евро. При покупке дома стоимостью до 100.000 евро, сумма налога составляет, как правило 3-4 тысячи евро.
Хотелось бы отметить, что при покупке недорогих квартир, если расчетная величина налога на покупку окажется совсем небольшой, например 700 евро, то будет применена установленная законом минимальная ставка налога на покупку в 1.000 евро.
При покупке у юридического лица, например у застройщика вместо налога на покупку платится НДС, составляющий 10%, но уже от фактической стоимости недвижимости.
Во-вторых, Вы должны заплатить гонорар нотариусу, сумма которого рассчитывается в процентах от реальной цены квартиры, указанной в контракте, но по
дифференцированной шкале, т.е. чем больше сумма сделки, тем меньше процент.
На практике, гонорар нотариуса, с которым работает наше агентство, составляет фиксированную сумму 1.200 евро для квартир стоимостью до 150 тысяч евро. Плюс к этой сумме нотариус
удерживает ипотечный и кадастровый налог - 100 евро.
Налог на покупку удерживает нотариус в момент подписания нотариального акта. Оплата налога и гонорара нотариуса производится одним чеком на имя нотариуса.
Таким образом, минимальная сумма чека нотариуса составит 2.300 евро. Для большинства квартир стоимостью до 60 тысяч евро - 3.000 евро.
В-третьих, Вы должны будете заплатить комиссию агентству недвижимости. Ее величина 5% (но не менее 2500 евро).
Таким образом, при покупке квартиры в Скалее, например за 35.000 евро Ваши дополнительные расходы составят: налог - 1100 евро; нотариус - 1300 евро.
Комиссионные агентства - 2500 евро; Итого - 4.900 евро.
При покупке недвижимости за 60.000 евро, сумма дополнительных расходов возрастет незначительно (за счет суммы налога на покупку, гонорар нотариуса и комиссионные агентства останутся прежними), и будет не больше 5.000 евро.
При покупке дома за 100.0000 евро общая сумма дополнительных расходов будет порядка 7-8 тысяч евро.
В процентном отношении от стоимости сделки дополнительные расходы выше для недорогих квартир, поскольку существуют фиксированные минимальные суммы налогов, комиссионных и гонораров.
И в заключение приведем величину ежегодных расходов на содержание недвижимости в Скалее, на примере квартиры площадью порядка 50 кв.м.
1. Муниципальный налог на имущество I.C.I.(Imposta Comunale sugli Immobili), составляющий 0,7% от кадастровой стоимости недвижимости.
На практике 100-150 евро в год. С 2012 года налог ICI заменен на новый налог IMU, который увеличился примерно в 2 раза. 150-300 евро в год.
2. Оплата электроэнергии – примерно 300 евро в год фиксированно + расход по счетчику 0,20 евро за 1Квтч.
3. Оплата водоснабжения – порядка 50 евро в год фиксированно плюс 1.8 евро за м3.
4. Вывоз мусора - порядка 70-140 евро в год.
5. Оплата кондоминиума (если есть) – чаще всего порядка 150-300 евро в год.
Таким образом, ежегодные расходы на содержание 2-3 комнатной квартиры в Скалее составят не более 1000 евро в год.
Agenzia immobiliare CasaScalea КазаСкалея Итальянское агентство недвижимости.
Недвижимость на берегу моря. Скалея. Калабрия. Италия.
Лицензия: R.E.A. - CS-226330; Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione presso la C.C.I.A.A. di Cosenza n. 2917
