Цены на недвижимость в Скалее
Цены на недвижимость в Скалее едва ли не самые низкие в Западной Европе. Стоимость квадратного метра начинается от 600 евро, а стоимость самых дорогих квартир с панорамными видами на море или находящихся практически на пляже не превышает 1300 евро за кв.м. Причем цены выше 1000 евро за м2 - это цены на единичные, эксклюзивные квартиры, расположенные прямо на берегу, или с фантастическими панорамными видами или в очень хорощем состоянии после полной реконструкции. Cредняя же стоимость квадратного метра недвижимости в Скалее составляет примерно 900 евро. По такой цене продается абсолютное большинство квартир в городе. При этом расстояние до моря от большинства квартир города не более 1000 метров.
Почему же цены так невысоки? Дело в том, что в 80-е годы в соответствии с программой итальянского правительства по развитию юга Италии в качестве курортного региона здесь шло массовое строительство. Были застроены новые районы в городской черте, а также построены новые туристические комплексы. В результате государственной поддержки стоимость построенных квартир была невысока, к тому же у итальянцев была возможность покупать квартиры на льготных условиях с привлечением недорогих кредитных ресурсов. Причем это было второе жилье для итальянцев, "курортная" квартира, дача на берегу моря, куда они приезжали отдыхать в июле-августе и в выходные. Таким образом при численности основного населения города в 10.000 человек, в построенных домах и туристических комплексах сейчас могут разместиться как минимум 150 тысяч человек. Таким образом возник достаточно большой вторичный рынок недвижимости в этом регионе.
Мировой экономический кризис 1998 и 2008 годов отразился и на рынке недвижимости, платежеспособный спрос населения упал, часть застройщиков обанкротилась, многие квартиры и целые комплексы в этом регионе были проданы на аукционах за долги по очень низким ценам. Итальянцы приезжали отдыхать только в июле, августе, а среди иностранцев Калабрия, как курортный регион еще не был достаточно известен и "раскручен" как туристическое направление. В начале 2000 годов одно английское инвестиционное издание назвало рынок недвижимости Калабрии и, в частности, Скалеи одним из самых недооцененных в мире. С того времени начался поток иностранцев, желающих приобрести здесь недвижимость. Первыми были, как это часто случается, англичане, затем стали покупать и россияне. Одним из первых стал развиваться курорт Тропея (южнее Скалеи на 200 км), где средние цены сейчас выросли до 2000 евро за кв.м. Несколько позже поток инвестиций достиг и Скалеи. Причем более половины покупателей сейчас - россияне.
Экономика города за последние годы поменялась кардинальным образом. Если 6-7 лет назад город "жил" практически одним месяцем - августом в ожидании этого "всеитальянского" месяца отпусков, а с сентября по май практически пустовал, весной, зимой и осенью практически сложно было где-то пообедать и поужинать, так как в "несезон" работало всего 2 ресторана, и то нестабильно, то сейчас их десятки, и работают они весь год, открываются новые магазины, базы строительных и отделочных материалов, появилась работа у местных жителей. Иностранцы отдыхают не только летом. Город живет полноценной жизнью круглый год. Иностранный спрос на недвижимость привел к росту и в других секторах экономики данного региона.
Отношение местных жителей к иностранцам и особенно россиянам исключительно доброжелательное! И не только из-за гостепреимности, веселости, радушности, присущих итальянскому характеру, но еще и потому, что зарабатывать местные стали существенно больше, чем раньше!
О процедуре покупки и лицензиях на риэлторскую деятельность
Недвижимость в Италии в подавляющем большинстве случаев покупается при посредничестве агентств недвижимости, причем не только иностранцами, но и итальянцами. Тем не менее в Скалее, как и в других итальянских городах Вы можете увидеть прямо на домах объявления о продаже, размещенные непосредственно и собственниками. Если Вы знаете язык, то теоретически можете купить и напрямую. Однако, как показывает опыт, покупать все-таки безопаснее через агентство. И дело здесь даже не в том, что Вас могут обмануть при покупке на прямую - совсем нет! Мошенничество на рынке недвижимости в Италии практически отсутствует. К тому же сделка оформляется у нотариуса, который в конечном счете проверяет права собственности, отсутствие ипотеки и других обременений, сам составляет контракт и контролирует оплату. Без участие нотариуса купить квартиру в Италии невозможно!
Дело в нюансах. Во-первых, сам собственник может не знать, что каких-то документов на квартиру не хватает, обычный итальянец не отличается высокой юридической грамотностью, к тому же требования законодательства, возможно, изменились с тех пор, как он покупал. Оформить недостающие бумаги чаще всего не проблема, но это время, и часто - немалое.
Во-вторых, как это ни странно, очень часто цены в агентствах ниже, чем в частных объявлениях, даже с учетом комиссионных. Дело в том, что агентства знают рынок и просто не возьмут на продажу квартиры по завышенным ценам. Часто такие квартиры собственник пытается продать напрямую. Это особенности менталитета именно южного итальянского города. Какой-то знакомый продал дороже - и не важно, что в 200 метрах от моря, а не в километре, ну и я тоже хочу продать по этой цене. А разброс в ценах довольно большой в зависимости от района. К тому же такой "прямой" продавец иногда и совсем не "прямой", он все равно будет оформлять сделку при помощи какого-нибудь знакомого, хорошо, если из агентства недвижимости или юриста, а может и просто знакомого, комиссионные которого тем не менне заложены в цену. Все это может привести точно к временным задержкам, а иногда и к дополнительным расходам.
Квартиры же, предлагаемые в агентстве, уже прошли проверку (кстати говоря при помощи нотариуса, с которым агентство сотрудничает и который потом будет оформлять сделку). Если каких-то документов не хватало у собственника, то они уже собраны, поэтому сделку можно провести в кратчайшие сроки. К тому же процедура покупки в Италии двухступенчатая и предусматривает на первом этапе подписание Предложения на покупку (Proposta di acquisto), которое вместе с задатком за квартиру (5-10% от стоимости), необходимо передать продавцу. Агентство согласно законодательства выполняет при этом посредническую функцию по передаче этого Предложения и задатка продавцу. Задаток вносится только чеком, выписанным в итальянском банке на имя продавца, никто кроме него эти деньги получить не сможет (ни в коем случае не наличными, расчеты наличными на сумму превышающую 999 евро запрещены в Италии). Агентство отправляет продавцу Предложение на покупку, а чек передает продавцу только после еще одной поверки квартиры нотариусом в тот момент, когда продавец официально акцептует Предложение на покупку, т.е. согласится продать квартиру. На рассмотрение Предложения на покупку у продавца есть 15 дней. Затем в течение 3 месяцев оформляется нотариальный акт (Atto notarile di compravendita immobiliare). Можно быстрее - по желанию покупателя. Оплата происходит чеком при нотариусе в момент подписания. Агентство будет сопровождать весь процесс покупки, поможет получить налоговый код, открыть счет в банке, оформить все чеки. Поможет торговаться, затем переоформит все коммунальные платежи на Ваше имя. Ну и еще у Вас будет переводчик все это время, к тому же это человек постоянно здесь живущий, который поможет Вам адаптироваться в новом для Вас месте. Так что комиссионные вполне могут окупиться.
Кстати, требования к агентству недвижимости в Италии достаточно высоки, для получение лицензии сотруднику агентства недвижимости необходимо пройти длительное обучение и сдать государственные экзамены в Торгово-промышленной палате Италии. Так что, обращаясь в лицензированное агентство, Вы можете быть уверены в профессионализме его сотрудников. Кстати, в какой бы части Италии Вы бы не покупали недвижимость, не забывайте спрашивать лицензию у агентства.
Должно быть два номера - номер регистрации в R.E.A. - реестре экономической и административной информации, и номер в реестре профессиональных бизнес-посредников - Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione presso la C.C.I.A.A). Эти регистрационные номера, а также название агентства недвижимости обязательно указывается и в Предложении на покупку и в нотариальном акте с указанием суммы оплаченных комиссионных.
Правила покупки недвижимости одинаковы для всей Италии, а разные "умельцы", работающие безо всяких лицензий, готовые помочь приобрести недвижимость, встречаются довольно часто. Опять-таки, скорее всего и не обманут, но все-таки покупка недвижимости, к тому же зарубежом, очень серьезный шаг, поэтому лучше воспользоваться услугами лицензированных в соответствии с итальянским законодательством профессионалов. К тому же агентство недвижимости обязано ежегодно обязано оплачивать страховку своей деятельность с лимитом ответственности в 500.000 евро. Поэтому, какие-либо проблемы при покупке итальянской недвижимости при посредничестве лицензированных агентств практически исключены.
|
