ti

Скалея. Калабрия.
Ваша квартира в Италии на берегу моря.

Итальянское агентство недвижимости CasaScalea - Via Michele Bianchi, 7, Scalea (CS), 87029, Italia

Звоните нам по телефонам в Москве 8-9153168205 (МТС, WhatsApp, Viber) и в Санкт-Петербурге 8-8124584659

Телефоны в Скалее: +39 3895034072, +39 0985 910 99   E-mail: info@casascalea.ru

Продажа квартир со скидкой в Италии, в городе Скалея     Аренда квартир в Италии, в городе Скалея
    Среда, 22.11.2017, 23:08 Приветствую Вас Гость | RSS                              Главная | Регистрация | Вход
Недвижимость в Скалее.


Недвижимость в Скалее, Италия. Новые предложения.





Виллы и таунхаусы


до 40.000 евро

40.000 - 50.000 евро

50.000 - 80.000 евро

80.000 - 120.000 евро

от 120.000 евро



Меню сайта


Новости сайта
Новости Италии. Калабрия. Скалея. [2]
Новости Италии на русском языке. Калабрия. Скалея. Экономика, недвижимость, туризм.
Новости в сфере итальянской и зарубежной недвижимости [2]
Новости в сфере недвижимости. Законодательство, порядок покупки, цены. Обзоры итальянской недвижимости.
Скалея. Новости нашего городка. [2]
Что нового в Скалее.
Календарь новостей
«  Ноябрь 2017  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930
Архив новостей




Пора учить итальянский.

.

Бронирование авиабилетов










Просмотреть Скалея на карте большего размера



ИНФОРМАЦИЯ
CasaScalea.ru - официальный сайт итальянского агентства недвижимости





При покупке недвижимости через наше агентство недвижимости CasaScalea сопровождение сделки на русском языке совершенно бесплатно!


Наш офис в Скалее (Scalea):

Via Michele Bianchi, 7
(главная пешеходная улица)
+39 3895034072
+39 37 1199 3145


Пнд.-Вск.: 9.00-20.00
Обед: 13.00-16.00
Выходной - воскресенье.
Летом - без выходных





Форум CasaScalea.ru

Здесь Вы всегда можно получить актуальную и объективную информацию о недвижимости Италии не только от профессионалов, работающих в сфере итальянской недвижимости, но и от тех, кто уже купил недвижимость в Скалее.

Мы приглашаем на форум нашего сайта всех наших друзей и клиентов.

Регистрируйтесь на форуме, задавайте вопросы!

Наш опрос
У Вас уже есть недвижимость в Скалее?
Всего ответов: 244
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Поиск

Процедура покупки недвижимости в Италии



     Процесс покупки недвижимости в Италии описан на многих сайтах данной тематики, однако есть определенные неоднозначности в описании некоторых моментов, связанных в основном с суммами задатков, величиной комиссионных и налогов, сроками оформления недвижимости. Мы приведем здесь описание процесса покупки квартиры или дома в Италии, основываясь на опыте собственных сделок.
     Мы опишем процесс приобретения квартиры в Италии при посредничестве итальянского агентства недвижимости. Процедура покупки напрямую у собственника на самом деле ничем не отличается, просто все описываемые действия агентства недвижимости будет выполнять сам собственник.

     В начале приведем краткую обобщенную информацию о последовательности действий при покупке недвижимости в Италии, и в частности в нашем городе Скалея.


1. Для покупки недвижимости в ИталииВам необходим итальянский налоговый код - codice fiscale. Получить его можно по приезду в Италию, в налоговом офисе недалеко от Скалеи, в городе Belvedere, или еще до поездки (что предпочтительно, чтобы не тратить время в Италии) - в итальянском консульстве в Москве или Санкт-Петербурге.

2. Открываете счет в итальянском банке.

Для открытия счета в некоторых банках могут потребоваться данные о Вашей "прописке", которых нет в загранпаспорте. Для этого предусмотрена процедура так называемой "автосертификации". В соответствующем отделе муниципалитета подается декларация о месте Вашего жительства в России, оплачивается налог (покупается специальная марка за 16 евро) и все, в муницпалитете ставят печать на декларацию - Вы подтвердили свое место жительства!

3. Подписываете предложение о покупке (Proposta d'acquisto), которое передаете через агентство недвижимости собственнику квартиры. К предложению о покупке квартиры или дома в соответствии с принятым в Италии порядком Вы должны приложить чек на сумму задатка. Как правило, сумма задатка составляет 5-10% от стоимости недвижимости.

Форма предложения о покупке - это официальный документ, текст которого каждое агентство при получении лицензии должно представить в Торговую палату соответствующего региона Италии. В предложении о покупке оговариваются все условия сделки, а также сроки окончательного расчета и подписания окончательного договора купли-продажи у нотариуса, а также сумма комиссионного вознграждения агентства. Сроки, как правило, порядка 1 месяца, но могут быть по Вашему желанию и более длительными, вплоть до трех месяцев.
Предложение на покупку является безотзывным, и собственник имеет формально 15 дней для того, чтобы принять или отвергнуть Ваше предложение. Конечно же, собственник примет Ваше предложение, если в нем будет указана преложенная собственником цена, но если Вы предложите меньшую цену, тогда возможен торг.

4. Уезжаете из Италии домой и переводите деньги со своего счета в банке в России на свой счет в банке в Италии. Для этого Вам необходимо представить в российский банк копию уведомления налоговой инспекции по месту вашей регистрации об открытии счета в зарубежном банке. На нашем сайте Вы можете скачать эту форму уведомления .

5. Приезжаете к оговоренному в предварительном договоре сроку в Италию. Выписываете в итальянском банке чек на имя продавца недвижимости на сумму сделки минус задаток, чек на имя нотариуса на общую сумму его гонорара и налога на приобретение итальянской недвижимости, а также чек на агентство недвижимости.

6. Идете вместе с продавцом, представителем агентства и переводчиком к нотариусу, где подписываете договор купли-продажи недвижимости в Италии - нотариальный акт (Atto notarile di compravendita) и передаете чеки продавцу, нотариусу и агентству.

7. Нотариус направляет договор в кадастр недвижимости Италии, затем получает оттуда выписку, в которой уже указано Ваше имя, как собственника приобретенной итальянской недвижимости. Через 30 дней весь комплект документов на Вашу итальянскую квартиру готов и находится у нотариуса, где Вы или представитель агентства можете его забрать.

     Иногда процесс можно сократить и купить недвижимость в Скалее за один приезд. В этом случае у Вас должна быть достаточная сумма денег, наличных или на карте, чтобы положить ее на открытый итальянский счет и оплатить покупку. Также все документы на квартиру у продавца должны быть готовы (это как праило так), и он должен иметь возможность быстро приехать в Скалею. Большая часть итальянских собственников скалейских квартир проживает не в Скалее, поэтому возможность покупки квартиры за один приезд зависит от каждой кокретной ситуации.

    Для покупки недвижимости в Италии из документов Вам необходим только загранпаспорт и итальянский налоговый код.
    По срокам. Если Вы хотите оформить все за один раз, то приехать в Скалею лучше недели на две-три. Если собираетесь оформлять недвижимость в Скалее за 2 приезда, то можно приехать и на неделю. Конечно, чем больше времени у Вас, тем лучше - не будете торопиться, больше возможностей выбора квартиры. Да и вообще в Италии, тем более на юге, никто никуда не торопится и поэтому лучше иметь запас по времени.


Еще одно важное замечание по поводу оплаты недвижимости в Италии. Некоторые покупатели интересуются, можно ли не открывать счет в итальянском банке, или открыв счет, не переводить на него деньги из России, а внести наличные (например, при покупке недвижимости в Скалее за один приезд). Такая схема возможна. Вы можете выписать чек на имя продавца, нотариуса и агентства в банке даже без открытия счета, внеся сумму, указаную в чеке, наличными. Но есть один существенный момент. Банк может потребовать от Вас объяснить источник происхождения наличных! Причем иногда не сразу, а спустя какое-то время. Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с законодательством на территорию Евросоюза можно ввезти без декларации не более 10.0000 евро на человека. Таким образом, если Вы приехали в Италию вдвоем, и вносите в банк 20.000 евро, то вопросов скорее всего не возникнет. Если же Вы вносите большую сумму, то Вас попросят объяснить ее происхождение. При этом, если Вы сняли эти деньги с Вашей российской банковской карточки в итальянском банкомате, то сохраняйте чеки, их могут попросить предъявить, если и не сразу, то спустя какое-то время... Обычно при покупке недвижимости в пределах 30-40 тысяч при внесении денег на счет наличными особой проблемы нет, тем более, если вносите деньги не за один раз. При больших суммах, начиная от 60 тысяч, лучше все-таки переводить деньги безналичным путем.

Заметим, кстати, что в Италии расчеты за товары и услуги наличными в сумме, превышающей 999 евро, запрещены. Поэтому расчет за приробретаемую недвижимость непосредственно с покупателем или через агентство недвижимости наличными является незаконным.

Более подробно о порядке открытия зарубежных счетов, о новом порядке их декларирования, введенном с 2015 года Вы можете прочитать в разделе новости. О том, как законно оплатить приобретаемую недвижимость в Италии без открытия итальянского банковского счета Вы можете узнать здесь


    Далее, что касается безопасности, надежности, "чистоты" сделки при покупке недвижимости в Италии, то благодаря хорошо продуманному законодательству Италии в отношении сделок с недвижимостью абсолютно все равно у кого или при посредничестве кого Вы будете покупать. Безопасность сделки практически 100-процентная, поскольку всю сделку от начала и до конца не только контролирует, но и осуществляет нотариус, действующий от имени государства и гарантирующий "чистоту" сделки. У каждого итальянского нотариуса сушествует on-line доступ в кадстровый и ипотечный реестры объектов недвижимости, в которых хранится вся история сделок с каждым объектом недвижимости в Италии. В кадастровом реесте нотариус проверяет право собственноcти продавца, а в ипотечном реестре - осутствие обременений права собственности (ипотеки, залога) на продаваемую квартиру или дом. Кроме того, до подписания договора купли-продажи нотариус обязывает продавца предоставить справку из кондоминиума об осутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг в кондоминиуме на момент сделки по купли-продажи объекта недвижимости.
А выбор объектов недвижимости в Скалее, также как и в близлежащих городах региона Калабрия просто огромен. Поэтому ни в коем случае не надо торопиться с покупкой, особенно если Вас торопят, говоря об уникальности предложения, о том, что это единственный вариант в этом доме или районе. Он, конечно, может быть и единственный, но только в том плане, что именно эту единственную квартиру именно этому агенту выгоднее всего продать... Так что не торопитесь, а внимательно сравнивайте цены в разных агентствах недвижимости. Вы можете посмотреть озор цен в разных районах Скалеи на нашем сайте.



     Далее, более подробно об отдельных этапах покупки. После осмотра квартир, предлагаемых Вам агентством недвижимости, и принятия решения о покупке понравившейся Вам квартиры, Вы должны подписать документ, называемый Proposta d'acquisto - предложение о покупке, в котором указываются параметры выбранной квартиры, ее стоимость и сроки подписания контракта у нотариуса, а также величина задатка, который Вы передаете через агентство продавцу в качестве обеспечения своего предложения о покупке. Кроме того, именно на этапе внесения задатка агентство должно подписать с Вами договор, в котором в дополнение к данным, содержащимся в предложении о покупке, указываются все Ваши дополнительные расходы, а именно - налоги при покупке недвижимости, гонорар нотариуса и комиссионные агентству. Также вполне нормально, если все указанные выше параметры сделки содерждатся в форме предложения о покупке. Но вот если агентство просит Вас подписать только предложение о покупке, не указывая в этот момент все остальные данные сделки, если о сумме дополнительных расходов Вам говорят только на словах, если комиссионные пытаются взять уже в момент внесения задатка, то это уже нарушение общепринятой в Италии процедуры покупки недвижимости.
     Что касается сроков окончательной оплаты и подписания договора купли-продажи у нотариуса, то в предложении о покупке Вы указываете "крайний" срок (до нескольких месяцев), точную дату можно определить позднее.

     Сумму задатка в разных агентствах недвижимости просят оставить разную - от 1000 евро до 10% от цены квартиры. Сумма определяется договором между агентством и продавцом. Если Вы хотите несколько отсрочить дату подписания окончательного контракта, то имеет смыcл внести большую сумму задатка. При подписании предложения на покупку Вы можете попросить показать Вам правоустанавливающие документы на квартиру, такие как выписка из реестра, контракт прежнего владельца на покупку, план квартиры, копии документов владельца, согласие или доверенность супруги на продажу, если это совместная собственность или она приобретена во время брака. На этом же этапе Вы можете узнать величину коммунальных платежей за приобретаемую квартиру.
     Ваше предложение о покупке оформляется в одном экземплярах, подписывается Вами, оригинал передается в агентство для передачи собственнику вместе с задатком, копия остается у Вас. Если продавец живет в другом городе, Вас могут попросить перевести ему сумму задатка через банк обычным банковским переводом.
     Если продавец принимает предложение, то формально необходимо подписание следующего  документа - Preliminare di vendita - предварительного контракта между покупателем и продавцом, при этом Вы оплачиваете еще часть общей суммы - по договоренности до 10-20%. На практике же эта часть процедуры всегда пропускается и подписание предварительного контракта и оплата промежуточных сумм не происходит.
     Просто агентство недвижимости передает продавцу Ваше предложение о покупке и сумму задатка, получая от продавца документ с обязательством продать квартиру на условиях Вашего предложения. При этом, если Вы откажетесь от покупки, то сумма задатка Вам не возвращается, если уже после принятия Вашего предложения и задатка откажется от сделки продавец, он должен будет Вам вернуть задаток вдвойне (но таких случаев еще не было в природе).
     На практике представитель агентства просто звонит продавцу по телефону и сообщает, что появился покупатель, обговаривает предложенную Вами цену и сроки сделки.
     Все описанное выше (также как и возможный торг) происходят в агентстве недвижимости. С продавцом (который может быть в другом городе или стране) Вы на данном этапе не пересекаетесь. У агентства есть необходимый для последующего оформления у нотариуса комплект документов на квартиру.

     С продавцом встретитесь уже у нотариуса для подписания контракта - заключительного нотариального акта о покупке - Atto notarile di compravendita. Этот акт подписывается в срок, оговоренный в предложении о покупке, точную дату можно определить позднее, главное, что не позднее оговоренного в Предложении на покупку срока. Как правило, это происходит через месяц-два после передачи задатка. За это время Вы можете вернуться домой и перевести деньги на свой итальянский счет из российского банка. При этом, в соответствии с действующим российским законодательством, Вы должны уведомить налоговую инспекцию по месту жительства об открытии счета в иностранном банке и предоставить копию уведомления в российский банк. Прочитать о порядке уведомления и скачать форму уведомления Вы можете на нашем сайте - здесь.
    Перед Ваши вторым приездом в Скалею агентство должно произвести техническую проверку недвижимости, для чего необходимы услуги geometra (дословный перевод - землемер), который готовит документ, аналогичный справке БТИ и энергетический сертификат на квартиру - A.C.E. (Attestato Certificazione Energetica). На самом деле, эти документы уже могут быть подготовлены собственником квартиры, т.к. они оформляются на его имя. В таком случае квартиру можно оформить у нотариуса практически сразу. Иначе необходимо время и деньги на их оформление. Таким образом, за оформление этих документов с Вас могут попросить, а могут и не попросить некую сумму. Можете не соглашаться, подготовка документов - это дело продавца :)
     То есть, для того, чтобы оформить квартиру, Вам надо будет приехать в Скалею 2 раза, ну или остаться там пожить до подписания контракта, что тоже неплохо! (Если у Вас уже есть счет в итальянском банке и там уже есть необходимые средства для покупки квартиры).
     Подписание контракта у нотариуса занимает немного времени. В назначенный нотариусом день у Вас должны быть чеки из итальянского банка: на имя продавца - на сумму сделки минус задаток; на имя нотариуса - на сумму налогов и гонорара; на имя представителя агентства - на сумму комиссионных. Вы приходите к нотариусу вместе с продавцом, агентом и переводчиком. В присутствии нотариуса Вы передаете чек продавцу (его номер записывается в контракте). Ну и нотариусу тоже. Нотариус читает текст договора, переводчик переводит, потом все расписываются, продавец передает Вам ключи от уже Вашей итальянской квартиры. Нотариус говорит "auguri", т.е. "поздравляю" - и все, квартира Ваша! Нотариус направляет контракт в реестр. Через 30 дней он получает зарегистрированный в реестре договор, выписку из реестра на Ваше имя. Эти документы Вы можете забрать в следующий приезд в Скалею или попросить агентство отправить их Вам по почте, лучше курьерской.
Да, перед подписанием контракта помощник нотариуса спросит Вас - состоите ли Вы в браке и какой режим владения собственностью с супругом - общий или раздельный. Все это будет записано в контракте. Данные о Вашем семейном положении не проверяются и записываются нотариусом с Ваших слов. Как и в России, квартира в Италии может быть оформлена в долевую собственность на двоих или большее число собственников. При покупке супругами, можно офрмить квартиру в долевую собственность (при этом оба супруга должны иметь иатльянский налоговый код, но счета в банке достаточно одного), или владельцем будет один из супругов, но в ноатариальном акте обязательно указыается фамилия и имя другого супруга, и если режим владения собственностью общий, то без согласия супруга, продать квартиру будет невозможно.
    Вообще, процесс покупки квартиры в Италии может быть и более быстрым, все зависит от степени готовности описанных выше документов, возможности продавца приехать в Скалею, если он здесь не живет, и наличия времени у нотариуса. В нашей практике был случай, когда между внесением задатка и подписанием контракта у нотариуса прошло всего 5 дней.

     Подведем итог. Для того, чтобы купить недвижимость в Италии Вам необходимо:

1. Получить итальянский ИНН - Codice fiscale.
2. Открыть счет в итальянском банке, на который перевести деньги на покупку (или выписать в банке чек на имя продавца без открытия счета).
3. Подписать предложение о покупке квартиры, внеся задаток.
4. Подписать заключительный нотариальный акт о покупке - Atto notariale di compravendita в присутствии нотариуса, переводчика, продавца и представителя агентства недвижимости, передав продавцу чек, т.е. оплатив покупку.

     Далее приведем информацию о дополнительных расходах при покупке недвижимости в Италии.

     Во-первых, существует ряд налогов и сборов при покупке квартиры, сумма которых зависит от того, является ли приобретаемая квартира Вашей первой квартирой и кто продавец - частное лицо или фирма-застройщик. Для иностранца-нерезидента Италии квартира, покупаемая в Италии, всегда не первая, а вторая (seconda casa). В случае покупки у частного лица величина налогов составляет 9% от кадастровой стоимости недвижимости (Valore Catastale), которая в подавляющем большинстве случаев раза в 2-3 ниже рыночной. Эту стоимость рассчитывает и удерживает с нее налоги нотариус, но можно рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно. Для этого надо узнать величину рентного дохода итальянской квартиры - Rendita Catastale (сокращенно r.c.e.), посмотрев контракт на покупку прежнего владельца, она также будет указана Вашем контракте. Для расчета кадастровой стоимости квартиры надо умножить Rendita на 126. Для подавляющего большинства квартир в Скалее стоимостью до 50-60 тысяч евро, величина налога не превышает 1.500 евро. При покупке дома стоимостью до 100.000 евро, сумма налога составляет, как правило 3-4 тысячи евро. Хотелось бы отметить, что при покупке недорогих квартир, если расчетная величина налога на покупку окажется совсем небольшой, например 700 евро, то будет применена установленная законом минимальная ставка налога на покупку в 1.000 евро, плюс ипотечный и кадастровый налог 100 евро.

При покупке у юридического лица, например у застройщика вместо налога на покупку платится НДС, составляющий 10%, но уже от фактической стоимости недвижимости.



     Во-вторых, Вы должны заплатить гонорар нотариусу, сумма которого рассчитывается в процентах от реальной цены квартиры, указанной в контракте, но по дифференцированной шкале, т.е. чем больше сумма сделки, тем меньше процент. На главной странице нашего сайта приведены ссылки на сайты итальянских нотариальных палат, где можно посмотреть сумму гонораров нотариуса при оформлении недвижимости, для квартир, стоимостью до 1.000.000 евро они составляют от 1.600 до 3.500 евро.
Государство устанавливает максимально возможную величину гонораров нотариуса в зависимости от стоимости квартиры.
На практике, гонорар нотариуса, с которым работает наше агентство, составляет не больше 1.300-1500 евро для квартир стоимостью до 100 тысяч евро.
Налог на покупку удерживает нотариус в момент подписания нотариального акта. Оплата налога и гонорара нотариуса производится одним чеком на имя нотариуса. Таким образом, минимальная сумма чека нотариуса составит 2.500 евро. Для большинства квартир стоимостью до 60 тысяч евро - 3.000 евро.

     В-третьих, Вы должны будете заплатить комиссию агентству недвижимости. Ее величина 3% (но не менее 2000 евро).

Таким образом, при покупке квартиры в Скалее, например за 35.000 евро Ваши дополнительные расходы составят:
налог - 1100 евро;
нотариус - 1300 евро.
Комиссионные агентства - 2000 евро;
Итого - 4.400 евро.

При покупке недвижимости за 60.000 евро, сумма дополнительных расходов возрастет незнчительно (за счет суммы налога на покупку, гонорар нотариуса и комиссионные агентства останутся прежними), и будет не больше 5.000 евро.

При покупке дома за 100.0000 евро общая сумма дополнительных расходов будет порядка 7-8 тысяч евро.

В процентном отношении от стоимости сделки дополнительные расходы выше для недорогих квартир, поскольку существуют фиксированные минимальные суммы налогов, комиссионных и гонораров.

      И в заключение приведем величину ежегодных расходов на содержание недвижимости в Скалее, на примере квартиры площадью порядка 50 кв.м.

1. Муниципальный налог на имущество I.C.I.(Imposta Comunale sugli Immobili), составляющий 0,7% от кадастровой стоимости недвижимости. На практике 100-150 евро в год. С 2012 года налог ICI заменен на новый налог IMU, который увеличился примерно в 2 раза. 150-300 евро в год.
2. Оплата электроэнергии – примерно 100 евро в год фиксированно + расход по счетчику 0,30 евро за 1Квтч.
3. Оплата водоснабжения – порядка 50-100 евро в год.
4. Вывоз мусора - порядка 70-140 евро в год.
5. Оплата кондоминиума (если есть) – чаще всего порядка 100-300 евро в год.

Таким образом, ежегодные расходы на содержание 2-3 комнатной квартиры в Скалее составят порядка 600-800 евро в год.

Agenzia immobiliare CasaScalea КазаСкалея Итальянское агентство недвижимости.
Недвижимость на берегу моря. Скалея. Калабрия. Италия.

Лицензия: R.E.A. - CS-226330; Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione presso la C.C.I.A.A. di Cosenza n. 2917

Наш офис: Scalea - via Michele Bianchi, 7 (главная пешеходная улица)
Мобильные телефоны: +39 389 503 40 72, +39 37 1199 3145 23
Телефон/факс: +39 0985 910 99 E-mail: info@casascalea.ru
Скалея Италия недвижимость
Вы можете позвонить нам по московскому номеру телефона: 8 915 316 82 05 и по номеру в Санкт-Петербурге 8 812 458 46 59

Copyright CasaScalea.Ru © 2011-2017